부동산 거래는 큰 결정을 필요로 하는 중요한 과정입니다. 집을 사거나, 보유하거나, 팔 때마다 다양한 세금이 발생합니다. 이를 미리 이해하고 준비하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 이번 글에서는 부동산 거래 시 발생하는 주요 세금을 쉽게 설명해드리겠습니다.
1. 집을 사면 반드시 내야하는 '취득세' : 생애최초라면 감면 가능
취득세는 집을 샀을 때 내는 세금입니다. 기존 집 주인에게 집을 사거나 신축 아파트를 분양받을 때, 상속 또는 증여를 통해 집을 받을 때도 내야 합니다.
1) 기본 세율: 집 가격에 따라 다릅니다.
- 6억 원 이하 주택: 1%
- 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 주택: 1.5%
- 9억 원 초과 주택: 3%
2) 생애최초 주택구입자 혜택
집값이 12억 원 이하인 경우 최대 200만 원 한도 내에서 취득세를 면제받을 수 있습니다.
2023년 5월 16일부터 임차인의 잔여 임대차 기간이 1년 이내로 남아 있는 주택을 생애최초로 구매한 경우에도 취득세를 감면받을 수 있습니다.
2. 집을 가지고 있다면 '재산세'와 '종합부동산세'는 피할 수 없다!
재산세는 집을 소유한 사람이 매년 내는 세금입니다. 7월과 9월에 두 번 내야 하며, 만약 재산세가 20만 원 이하라면 한 번에 낼 수 있습니다.
1) 재산세 계산 방법
주택재산세 공정시장가액비율에 따라 계산
주택의 공시가격에 대해 일정 비율을 적용하여 과세 표준을 정하는 비율입니다. 쉽게 말해, 공시가격이 3억 원인 집의 경우, 3억 원의 일정 비율을 적용한 금액에 대해 세금이 부과되는 것이죠.
- 2023년 1세대 1주택자에 적용하는 주택재산세 공정시장가액비율
- 공시가격 3억 원 이하: 43%
- 공시가격 3억 원 초과 6억 원 이하: 44%
- 공시가격 6억 원 초과: 45%
- 1주택자 중 공시가격 9억 원 이하: 0.05%p 인하된 특례세율 추가 적용
- 예: 공시가격 3억 원인 집의 경우, 공시가격의 43%인 1억 2,900만 원이 과세 표준이 됩니다. 이 금액에 재산세율 0.25%를 적용하면 32만 2,500원의 재산세를 내야 합니다.
2) 종합부동산세
고가의 부동산에 부과되는 세금입니다. 공시지가 12억 원 넘는 부동산을 가지고 있을 경우 부과됩니다.
다만 다주택자의 경우 보유한 부동산의 총 가격이9억 원 이상이면 이상일 때 부과됩니다.
재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과됩니다. 예를 들어, 아파트를 5월 31일에 팔았다면 재산세와 종합부동산세를 내지 않지만, 6월 2일에 팔면 내야 합니다. 따라서 6월 1일 이전에 집을 파는 것이 유리할 수 있습니다.
3) 이중과세 논란: 재산세와 종합부동산세 정말 두 번 내야 하나?
재산세와 종합부동산세가 모두 부과되다 보니, 이중과세 논란이 있었습니다. 하지만 각각의 세금이 다른 목적과 기준을 가지고 있어 이중과세가 아니라는 입장이 일반적입니다.
- 다른 목적: 재산세는 지방자치단체의 재정 수입을 위한 세금이고, 종합부동산세는 고가 부동산이나 다주택자를 대상으로 하는 세금입니다.
- 다른 과세 기준: 재산세는 모든 부동산 소유자에게 부과되지만, 종합부동산세는 공시지가가 일정 기준을 넘는 고가 부동산에 대해 부과됩니다.
3. 집을 팔 때 '양도소득세' 폭탄! 얼마나 내야 하나?
양도소득세는 집을 팔 때 발생한 이익에 대해 부과되는 세금입니다. 집을 가진 기간과 다주택자 여부에 따라 세율이 다르게 적용됩니다. 기본세율은 6~45%이지만 다주택자의 경우 기본세율에 일정 세율을 더 붙인 양도소득세를 내야 합니다.
1) 다주택자 중과세: 다주택자는 기본세율에 추가로 세금을 내야 합니다.
- 2주택자는 기본세율에 20%p를 더한 세율을 적용합니다.
- 3주택자는 기본세율에 30%p를 더한 세율을 적용합니다.
2) 다주택자 양도소득세 완화: 윤석열 정부의 정책에 따라, 2025년 5월 9일까지 다주택자도 기본세율만 적용받습니다. 단, 집을 가진 기간이 2년 미만이라면 중과세율이 적용됩니다.
부동산 거래는 단순히 사고 파는 비용만 생각해서는 안 됩니다. 집을 구매하고 보유하며 판매할 때 발생하는 세금도 중요한 요소이므로, 자금 계획을 세울 때 이를 반드시 고려해야 합니다. 이렇게 하면 예상치 못한 세금 폭탄을 피할 수 있고, 경제적으로 더 안정적인 거래를 할 수 있습니다.
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